Leave a comment

ভাড়াটিয়া হিসেবে আইনি অধিকার!/ বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন–১৯৯১ এর প্রয়োজনীয় অংশ/ Point To Consider Before  Drafting of Tenancy Agreement

বাসা বা অফিস ভাড়া নেওয়ার আগে বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে কিছু করণীয় কাজ রয়েছে, যা ভাড়া নেওয়ার আগে সেরে রাখলে পরে কোন সমস্যায়পড়তে হয় না ।একইসাথে আইনি সুরক্ষা পাওয়া যায়। ১৯৯১ সালে বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনে বেশ কিছু সুরক্ষার কথা বলা আছে।

নিচে করণীয় দিকগুলো তুলে ধরা হল :

ভাড়ার ব্যাপারে লিখিত চুক্তি করুন

# বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে একটি চুক্তি নামা সই হবে। যাতে থাকবে-চুক্তির মেয়াদ, বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার নাম,ঠিকানা,উভয় পক্ষের মোবাইল নাম্বার ।

# ভাড়ার পরিমাণ, মাসে কত তারিখের মধ্যে তা পরিশোধযোগ্য, পানি সরবরাহ, বিদ্যুত বিল, অন্যান্য সেবা থাকলে তার চার্জ ইত্যাদিও চুক্তিতে অন্তর্ভূক্ত থাকবে।

# জামানত থাকলে তা কি প্রতি মাসে ভাড়ার সঙ্গে সমন্বয় হবে, না-কি বাড়ি ছেড়ে দেওয়ার সময় এককালীন ফেরতযোগ্য সে বিষয়টিও স্পষ্ট থাকতে হবে।

# বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়ার মধ্যে যে চুক্তিই হোক না কেন, তা ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়ালস্ট্যাম্পে লিখিতভাবে করতে হবে। প্রয়োজনে চুক্তিপত্রটি রেজিস্ট্রি করে নেওয়া যেতে পারে। রেজিস্ট্রি না করা হলে সাধারণত এক বছরের জন্য চুক্তি করে নেওয়া হয়েছে বলে ধরে নেওয়া হয়। একাধিক বছরের ভাড়ার জন্য অবশ্যই চুক্তিনামা রেজিস্ট্রি করে নিবেন।

মানসম্মত ভাড়া নির্ধারণ করতে হবে

১৯৯১ সালের বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ৭ ধারামতে, কোনো বাড়ির ভাড়া মানসম্মতের অধিক কোনোভাবেই আদায়যোগ্য হবে না। এ ক্ষেত্রে মানসম্মত বলতে উপযুক্ত ভাড়াকেই বোঝানো হয়েছে। এ ভাড়া বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার মধ্যে আপসে নির্ধারিত হতে পারে। আবার ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকও এটি নির্ধারণ করে দিতে পারেন।

ভাড়ার নেবেন রসিদ

সব বাড়ির মালিক ভাড়াটিয়াকে ভাড়ার বিপরীতে লিখিত রসিদ দিতে বাধ্য। এ রসিদ নির্ধারিত ফরমে সই করে ভাড়াটিয়াকে দিতে হবে। বাড়ির মালিক ভাড়ার রসিদের একটি অংশ (মুড়ি) সংরক্ষণ করবেন। এ রসিদ সম্পন্ন করার দায়দায়িত্ব বাড়িওয়ালার। রসিদ দিতে ব্যর্থ হলে ভাড়াটিয়ার অভিযোগের ভিত্তিতে বাড়িওয়ালা আদায়কৃত টাকার দ্বিগুণ অর্থদণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

একমাসের বেশি অগ্রিম ভাড়া নিতে পারবে না

কোনো বাড়ি ভাড়া নিতে চাইলে বাড়িওয়ালা এক মাসের ভাড়ার বেশি ভাড়া অগ্রিম হিসেবে নিতে পারবেন না।

প্রয়োজনে বাড়ি মেরামত করবে মালিক

বাড়িওয়ালা বাড়ি মেরামত করতে বাধ্য। শর্তানুসারে বাড়িওয়ালা যদি বাড়ির মেরামত না করেন, তাহলে ভাড়াটে ভাড়ানিয়ন্ত্রকের কাছে আবেদন করতে পারেন। ভাড়ানিয়ন্ত্রক নির্ধারিত পদ্ধতিতে নোটিশের মাধ্যমে মেরামতের জন্য নির্দেশ দিতে পারেন বাড়িওয়ালাকে। নিয়ন্ত্রক প্রয়োজন মনে করলে ভাড়াটেকেও তদন্ত সাপেক্ষে ওই খরচের মধ্যে মেরামতের জন্য নির্দেশ দিতে পারেন। ওই খরচ করা টাকা ভাড়ার টাকা থেকে কেটে রাখতে পারবেন ভাড়াটে।

যদি এমন পরিস্থিতি হয় যে বাড়ি মেরামত করা খুব জরুরি, যা না করলে বড় ক্ষতি হবে, তখন ভাড়াটে নিজেই বাড়িওয়ালাকে নোটিশ দিতে পারেন। এই নোটিশ জারির ৭২ ঘণ্টার মধ্যে সময় বেঁধে দিয়ে বাড়িওয়ালাকে অনুরোধ করতে পারবেন। এর সঙ্গে আনুমানিক খরচের একটি হিসাব ভাড়ানিয়ন্ত্রকের কাছে পাঠাতে হবে। যদি এ সময়ের মধ্যে বাড়িওয়ালা মেরামত করতে ব্যর্থ হন, তাহলে ভাড়াটে নিজেই খরচ করতে পারবেন এবং খরচের হিসাব ভাড়ানিয়ন্ত্রকের কাছে পাঠাতে পারবেন।

বাড়িওয়ালা চাইলেই উচ্ছেদ করতে পারবে না

চুক্তি অনুযায়ী ভাড়া পরিশোধ করে থাকলে ভাড়াটিয়াকে হঠাৎ করে উচ্ছেদ করা যায় না। চুক্তিপত্র না থাকলে যদি কোনো ভাড়াটিয়া প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করেন, তাহলেও ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। যুক্তিসংগত কারণে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে চাইলে যদি মাসিক ভাড়ায় কেউ থাকে সে ক্ষেত্রে ১৫ দিন আগে নোটিশ দিতে হবে। চুক্তি যদি বার্ষিক ইজারা হয় বা শিল্পকারখানা হয়, তবে ছয় মাস আগে নোটিশ দিতে হবে। চুক্তিপত্রের মেয়াদ শেষ হলেও বাড়িওয়ালা যদি ভাড়া নিয়ে থাকেন, তাহলে ধরে নেওয়া হবে যে বাড়িওয়ালা চুক্তিপত্রটি নবায়ন করেছেন। ভাড়াটিয়া নিয়মিত ভাড়া পরিশোধ করা অবস্থায় যদি বাড়িওয়ালা তাকে উচ্ছেদ করার চেষ্টা করেন, তাহলে আইনের আশ্রয় নেওয়ার অধিকার ভাড়াটিয়ার রয়েছে।

ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে হলে…

বাড়িওয়ালা বেশ কিছু কারণে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করতে পারেন। সাধারণত বাড়িভাড়া আইনের আওতায় যেসব কারণে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায় তা  হলোÑ

১। ভাড়ার সময়সীমা নির্ধারিত থাকলে।

২। বাড়িওয়ালার অনুমতি ছাড়া বাড়ির নকশা পরিবর্তন করলে কিংবা ভাড়াটিয়া স্বত্ব অন্য লোকের কাছে হস্তান্তর করলে অথবা সাবলেট দিলে।

৩। ভাড়া বাকি থাকলে।

৪। কোনো উৎপাত বা ক্ষতিকর কাজ করলে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ১০৬ ধারা অনুযায়ী ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে। বাসাবাড়ি, দোকানঘর, অফিস, গুদাম প্রভৃতি যদি মাসিক ভাড়ায় ব্যবহার করা হয়, সে ক্ষেত্রে ১৫ দিনের নোটিশে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায়। চুক্তি যদি বার্ষিক ইজারা বা শিল্পকারখানা হয় সেক্ষেত্রে ৬ মাসের নোটিশে উচ্ছেদ করা যায়।

মূল গেটের চাবি 

বাড়ির মালিকের কাছ থেকে মূল গেটের চাবি বুঝে নিন।

বিদ্যুতের মিটার রিডিং 

# নতুন বাসা বা অফিসে উঠার আগে প্রতি ভাড়াটিয়ার জন্য আলাদা আলাদা যে বৈদ্যতিক মিটার থাকে তার বর্তমান রিড়িং এর পরিমাণ বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়া উভয়কে লিখে রাখুন পরবর্তী মাসের বিদ্যুৎ বিল হিসেবের জন্য।

# গিজার, পানির মিটার, ইলেক্ট্রিক লাইন, গ্যাস,ময়লা ফেলা বা দারোয়ান রাখা ইত্যাদি সম্পর্কে বাড়িওয়ালার কাছ থেকে আগেই জেনে নিন।

# আশেপাশের পরিবেশ সম্পর্কে বাড়িওয়ালা আপনাকে অবহিত করবেন। এটা তার দায়িত্ব।

# এসব বিষয় মেনে চললে আপনার বাড়ি ভাড়া আতংক কিছুটা হলেও কমবে

কখন ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দেওয়া যায়

আইনে ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রণ এবং সমস্যা সমাধানের জন্য ভাড়া নিয়ন্ত্রক রয়েছে। সাধারণত সিনিয়র সহকারী জজ আদালতগুলো এ দায়িত্ব পালন করে থাকেন।

বাড়িওয়ালা ভাড়া গ্রহণে অস্বীকৃতি জানালে ভাড়াটিয়াকে চুক্তি অনুযায়ী সময়ের মধ্যে কিংবা চুক্তি না থাকলে পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে মানি অর্ডারযোগে বাড়িওয়ালার ঠিকানায় ভাড়া প্রেরণ করতে হবে। মানি অর্ডারযোগে প্রেরিত ভাড়াও যদি বাড়িওয়ালা গ্রহণ না করেন, তাহলে মানি অর্ডার ফেরত আসার ১৫ দিনের মধ্যে ভাড়াটিয়াকে ভাড়া নিয়ন্ত্রক অর্থাৎ সিনিয়র সহকারী জজের বরাবর দরখাস্ত দিয়ে ভাড়া জমা দিতে হবে।

এভাবে নিয়মিতভাবে ভাড়া জমা দিয়ে যেতে হবে, যতদিন না বাড়িওয়ালা আপসে ভাড়া গ্রহণ না করেন। মনে রাখতে হবে যে, এতে ভাড়াটিয়াকে কোনোভাবে ব্যর্থ হওয়া চলবে না। ডিসেম্বর মাস আদালত বন্ধ থাকে বিধায় ওই মাসের ভাড়া নভেম্বর মাসে অগ্রিম জমা দিতে হবে।

————————————————–

বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন–১৯৯১ এর প্রয়োজনীয় অংশ

অগ্রিম ভাড়া

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১-এর ১০ ও ২৩ ধারা মোতাবেক বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রকের লিখিত আদেশ ছাড়া অন্য কোনোভাবেই বাড়ি মালিক তার ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে অগ্রিম বাবদ এক মাসের বাড়ি ভাড়ার অধিক কোনো প্রকার ভাড়া, জামানত, প্রিমিয়াম বা সেলামি গ্রহণ করতে পারবেন না। তা হলে দণ্ডবিধি ২৩ ধারা মোতাবেক তিনি দণ্ডিত হবেন।

ভাড়ার রসিদ

আপনার পরিশোধকৃত বাড়ি ভাড়ার রসিদ সংশ্লিষ্ট বাড়ির মালিক বা তার প্রতিনিধি দিতে বাধ্য।

ভাড়া বাড়ানো

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৬ ধারায় স্পষ্ট করে উল্লেখ করা হয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া কার্যকরী হবার তারিখ হতে দুই বছর পর্যন্ত বলবৎ থাকবে। দুই বছর পর মানসম্মত ভাড়ার পরিবর্তন করা যাবে। এই আইনের ৮ ধারা এবং ৯ ধারায় বর্ণিত রয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া অপেক্ষা প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে অধিক বাড়ি ভাড়া আদায় করলে সে ক্ষেত্রে প্রথমবারের অপরাধের জন্য মানসম্মত ভাড়ার অতিরিক্ত যে অর্থ আদায় করা হয়েছে তার দ্বিগুণ অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন এবং পরবর্তী প্রত্যেক অপরাধের জন্য এক মাসের অতিরিক্ত যে ভাড়া গ্রহণ করা হয়েছে তার তিনগুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন।

মানসম্মত ভাড়া নির্ধারণ

মানসম্মত ভাড়া সম্পর্কে আইনের ১৫ (১) ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়ার বার্ষিক পরিমাণ সংশ্লিষ্ট বাড়ির বাজার মূল্যের শতকরা ১৫ ভাগের বেশি হবে না। বাড়ির বাজার মূল্য নির্ধারণ করার পদ্ধতিও বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ বিধিমালা, ১৯৬৪ তে স্পষ্ট করা আছে।

বাস উপযোগী বাসস্থান

বাড়ি মালিক তার বাড়িটি বসবাসের উপযোগী করে রাখতে আইনত বাধ্য। বাড়ির মালিক ইচ্ছা করলেই ভাড়াটিয়াকে বসবাসের অনুপযোগী বা অযোগ্য অবস্থায় রাখতে পারেন না। স্বাস্থ্যসম্মতভাবে বসবাসের উপযোগী করে বাড়িটি প্রস্তুত রাখতে বাড়ির মালিকের উপর এই বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ২১নং ধারায় বাধ্যবাধকতা আরোপ করেছে। অর্থাৎ ভাড়াটিয়াকে পানি সরবরাহ, বিদ্যুৎ সরবরাহ, পয়ঃপ্রণালী নিষ্কাশন ইত্যাদি সুবিধা প্রদান করতে হবে। এমনকি প্রয়োজনবোধে লিফটের সুবিধাও দিতে হবে। কিন্তু উক্তরূপ সুবিধা প্রদানে বাড়ি মালিক অনীহা প্রকাশ করলে কিংবা বাড়িটি মেরামতের প্রয়োজন হলেও ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রকের কাছে দরখাস্ত করতে পারবে

ভাড়া বাসা থেকে উচ্ছেদ

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮নং ধারায় উল্লেখ রয়েছে যে, ১৮৮২ সনের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন বা ১৮৭২ সালের চুক্তি আইনের বিধানে যাই থাকুক না কেন, ভাড়াটিয়া যদি নিয়মিতভাবে ভাড়া পরিশোধ করতে থাকেন এবং বাড়ি ভাড়ার শর্তসমূহ মেনে চলেন তাহলে যতদিন ভাড়াটিয়া এভাবে করতে থাকবেন ততদিন পর্যন্ত উক্ত ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। এমনকি ১৮(২) ধারা মতে বাড়ির মালিক পরিবর্তিত হলেও ভাড়াটিয়া যদি আইনসম্মত ভাড়া প্রদানে রাজি থাকেন তবে তাকে বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করা যাবে না। চুক্তিপত্র না থাকলে যদি কোনো ভাড়াটে প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করেন, তাহলেও ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করা যাবে না। যুক্তিসংগত কারণে ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করতে চাইলে যদি মাসিক ভাড়ায় কেউ থাকে, সে ক্ষেত্রে ১৫ দিন আগে নোটিশ দিতে হবে। চুক্তি যদি বার্ষিক ইজারা হয় বা শিল্পকারখানা হয়, তবে ছয় মাস আগে নোটিশ দিতে হবে।

ভাড়া বাবদ ভাড়াটিয়ার আসবাবপত্র ক্রয়

আইনের ১২ নং ধারায় বলা হয়েছে, কোনো বাড়ি ভাড়ার জন্য বা তার নবায়ন বা মেয়াদ বৃদ্ধির জন্য কোনো ব্যক্তি তার আসবাবপত্র ক্রয়ের কোনো শর্ত আরোপ করতে পারবেন না। অর্থাৎ কোনো বাড়ির মালিক তার বাড়ি ভাড়া বাবদ ভাড়াটিয়ার আসবাবপত্র ক্রয় করতে পারবেন না। তদুপরি ভাড়া নবায়ন কিংবা মেয়াদ বৃদ্ধির শর্ত যদি বাড়ি ভাড়া চুক্তিতে থেকেও থাকে তা সত্ত্বেও ভাড়াটিয়া বাড়ি ভাড়া নবায়ন না করে, তাহলেও বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার আসবাবপত্র আটক বা ক্রয় করতে পারবেন না।

বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই আইনের প্রয়োগ হবে না ভেবে বেশিরভাগ মানুষ এরকম হয়রানিগুলো মেনে নেন। তবে এক্ষেত্রে অভিজ্ঞ আইনজীবীদের মতামত হলো, প্রচলিত আইনের যথাযথ প্রয়োগ ও সবাই সচেতন হলে এ ধরণের সমস্যাগুলো থেকে মুক্তি পাওয়া সম্ভব

লেখক :
সোয়েব রহমান
এলএল.এম.
অ্যাডভোকেট

Point To Consider Before  Drafting of Tenancy Agreement

In day to day life, every one has to deal with tenancy agreement and people use to take the standard format of the tenancy agreement for accommodation available in various books and website without understanding the legalities. But actually, the tenancy agreement is not so easy thing as it appears from the surface. One has to be very careful while drafting the tenancy as it  may effect both the parties of  the agreement. The dispute arises normally of eviction or wrongful eviction. At that time the agreement condition read with the applicable local accommodation control Act has to be in harmony so as to safeguard the mutual rights.

Here, we are giving the points which may be beneficial for drafting a tenancy agreement.

1)      Tenancy Period : Any tenancy period for more then Eleven months needs to be mandatorily registered. If the agreement  for two or three years of the tenancy is not registered then at the time of dispute the agreement will not be used as exhibit and it will work only as collateral proof of evidence and do not serve a better purpose.

2)      The Lease rent & security deposit : The amount of rent per month, escalation every year and date of payment of the rent and any interest payable on the late payment needs to be checked. It need to check as to How the refund of security deposit or adjustment will take place.

3)      Electricity meter installation, security deposit for electricity meter expense to be checked as to who will pay. Normally, it is the payable by lessor.

4)      Expenses of the repair: There may major repair and minor repairs. Normally, responsibility of major repair lies with lessor and the minor repair can be taken care of by lessor.

5)      Maintenance charges of the society : This is vital point to decide the responsibility of the payment of charges of society.

6)      Point of Sublet : Other than the general condition of the use of accommodation, the point of sublet needs to be checked as the tenant shall not sublet the premises. It create great hardship for the lessor, if tenant sublet the premises to the stranger.

7)      Property Tax and Service Tax : The responsibility lies with the lessor.

8)      Sell & transfer and assignment of the lease rental : It the important point where it need to be discuss whether the lessor has right to sell and transfer of the premises or can he direct the lessee to pay the rental on so assigned entity.

9)      Stamp duty & registration : (if application) responsibility needs to be clarified as to whether lessor or lessee or both (50:50) will bear the cost of registration.

10)   Termination Clause :  The termination clause is important as to decide whether the agreement have lock-in period, or it is terminable by 30 days notice from either party.

11)   Effect of termination : If the tenant has invested some money in the premises then it needs to be discuss what will happen to the investment, interiors decoration, alteration, modification so done with the premises. Any damage to the  property needs to be checked.

12)   Handover of possession : The Handover of the passion should be documented and key to given in presence  of witness so the handover of the possession can be prove in the event of dispute.

13)   Renewal of agreement : The point to check is whether the agreement can be automatically renewable or it require the fresh agreement to renew.

14)   Jurisdiction, Notice, counterparts of the agreement : It is the routine sort of clause in the agreement.  

15) Applicable Laws : Before signing of the agreement one should get clarity over applicable local law because it is well settled principal of contract act that any contract contrary to the law shall remain void to the extent of the restriction of the law.

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: