Leave a comment

সম্পত্তি হস্তান্তরের বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রি ফি এবং বিভিন্ন প্রকার দলিল এর সংজ্ঞা (English & Bengali version)-

Most common ways in Bangladesh to own land property

Property can be of two types such as movable and immovable. There is another type of property known as intellectual property.

This article focuses on how Could you defend immovable land property title and proof your ownership?

Ownership means you have absolute right over the property that can be exercised at whatever means you like and no one can restrain you in such activities except in accordance with the order of the Court or respective authorities. An ownership may be conditional as well such as lease. An owner means a person who is entitled to use, transfer or confine the ‘subject’ of ownership as per his whims and wishes.

A person may become owner of immovable property by the way of sale or purchase, mortgage, lease, exchange, heba, will, gift, charge, succession, allotment, adverse possession, Decree of Courts, power of attorney, agreements or other forms of transfer as stated in the Transfer of Property Act, 1882. All transfer of immovable property must be registered under the Registration Act, 1908.

Succession/ Inheritance
If any person claims ownership through inheritance or succession, He must collect succession certificate from the Succession Court (commonly a Joint District Judge Court empowered to do so under the Succession Act, 1925 and also under the Personal Laws of the communities) and also a partition deed from the concern Court eithr by filing a partition suit or by depositing compromise deed or solenama signed and executed among the successors or heirs of the deceased. A warisan certificate (to be collected from local government bodies i.e. Pourshava or municipalities, Union Parishad City Corporations etc,.) , a death certificate of the deceased, ID cards of the successors (if any) with photos must be needed in addition to 1% fees of the value of the property must be deposited to the Court for succession certificate and for partition deed registration fees to be paid as per the Registration Act, 1908. There are separate laws on succession regarding Muslim, Hindu, Christian and other Communities in Bangladesh. The successors shall record their name on the property left by the deceased person (propositus) or collect mutation separation paper from land office after receiving succession certificate or registration of partition deed.

Allotment (It is in the format of a lease)
For allotment of any land from the Government one must preserve the allotment letter received from the concern authority such as RAJUK, National Housing Authority (jatiya Grihayan Kortripokho), Chittagong Development Authority (CDA) or Rajshahi development Authority (RDA) or Khulna Development Authority (KDA) etc, or Cantonment Board or Wakf Administration or Trust Authority or other government agencies including the Deputy Collector (DC) on khas land or vested land or secretary of concern Ministry or Head of the Department etc,. All payment receipts, application for allotment, sanction letter, gazette publication, registration after allotment, mutation in the name of allottee etc, are important documents. If any property after allotment is transferred to other than the allottee, the transferee (e.g.buyer) must examine all those papers and documents, take permission from the concern authority in written for transfer of the property, re-allot his name after transfer and pay fees thereof and collect mutation-separation paper to prove his ownership, title and possession over the land property. Registration of a lease is compulsory when it is made by the Lessor (owner of the property who transfers) and lessee (receiver of the property) in excess of one year such as House rent. The allottee is entitled to receive possession after full and final payment of the amount either by installment or at a time. It is common practice that all government owned lands or properties are given in the form of lease not sale such as RAJUK properties.

Caution before purchase
Before purchase any property one must collect No Object Certificate (NOC) and Non Encumbrance Certificate (NEC) from concern land office, Sub-registry Office and search the status of the property regarding any sorts of liability on it such as by mortgage to any bank or financial institutions or lease to any organization which may hamper absolute right over the property after registration of title deed. It is better to check on the respective Courts entitled to try any case on the scheduled land regarding any pending cases/ suits (if any), search to Tahsil office regarding mutation separation of the scheduled land and payment of khajna or revenue to the respective government offices and also to publish in the local and national newspaper of an advertisement on by-na-nama or contract for sale before final contract or sale deed is registered. A buyer must collect all bia-deeds (deeds of previous owners) and Khatians or records of rights to ensure title and ownership of the present owner or proposed seller. A purchaser should collect National ID of the seller and a warishan certificate of the seller and all others who became owner by succession.

Sale deed
A sale deed must be in prescribed form as stated in the registration Rules, 1973 and shall be registered with proper fees (commonly average fees is 9% of the total value). A khatian i.e. CS, SA, RS, BS, Dhaka City Jarip etc, are important for transfer by sale along with mutation separation completed before the A/c. Land and ID Card and Photos of the parties and their signature and thumb impression along with at least two witnesses sign and signature are essential for every transfer. It is further essential to mention chouhaddi or Boundaries and schedule of the property that shall contain mouza no., dag no. or plot no., khatian no., jote no. and also to present the signed and executed document with in 3 months before the registry office. The map of the property and description of 25 years regarding chain of ownership are also essential for transfer of a property. The deed writers or advocates can do the above works and the registration and other fees shall be payable through chalan or bank draft. Hand over of possession is mandatory for sale.

A by-na-nama or contract for sale creates interest and charges over the land until it remains effective and a suit for specific performance of contract under the S R Act 1877 may be filed for executing a sale deed.

Mortgage
There are six types of mortgage. A mortgage must be registered and fees to be payable as stated in the Registration Act. Without permission of the mortgage (section-53D of the T P Act 1882), once a property is mortgaged, it can not be re-mortgaged or transfer by any means. The mortgagee may sale the mortgaged property if the mortgagor fails to fulfil terms of conditions of the mortgage such as a Bank can sale mortgage property to recover default loan amount by auction. The mortgagor may foreclose the property by fulfilling his liability and the mortgagee may redeem the property thereof. In mortgage hand over of possession is not mandatory. Only depositing title deeds may create a mortgage.

Heba
Heba is a way of transfer under Muslim law which is applicable among those who are blood connected. Only 100 taka registration fees are applicable for this type of transfer under the Registration Act, 1908 for declaration of heba. There are heba bil awaz and heba bil shart el ewaz under the Muslim Law. A heba once made can be revoked if conditional. Handover of possession is essential for heba.

Gift
It is very close to heba under Muslim Law but registration fees for gift is high like a sale deed. A gift deed shall be prepared following provisions of the Transfer of Property Act and the prescribed form of sale deed whereas heba deed may follow the prescribed format of sale deed but the Muslim or personal laws to be followed for heba. Any gift under religious provisions of various communities among certain categories of persons as stated in the Registration Act can be executed and registered with a nominal fees of taka 100 only. For gift of RAJUK or other government properties received by allotment, permission from respective authorities may be essential.

Exchange
A property may be transferred by exchange. In exchange value of the property must be reasonable and all other registration formalities to be followed. The registration fees as stated in the Registration Rules, 1973 to be paid for exhange or binimoy.

Decree of Courts/ actionable Claim
A person may become owner by the decree passed by a competent Court in this regard. If any decree is passed in favour of a bank under the Artha Rin Adalat Ain, no registration fees is necessary for registration of such ownership certificate under section 33 (7) of the Artha Rin Ain. There are some other cases when no fees are necessary for registration as stated in the Registration Act, 1908.

When a property is transferred by the order of the Court, it is sometimes called boya-nama.

Power of attorney
The realtors or developers in Bangladesh started this malpractice to take power from the land owner and develop the property by construction of flat or apartments and to sign on an agreement regarding sharing of the flat or apartment among the land owners and developers. It was with an object to dodge government taxes. It is still in practice and now become lawful under the Power of Attorney Act, 2012. The realtors taking irrevocable power of attorney (RIGPA) registered to the Sub-Registry office along with an agreement on sharing and selling. Under an irrevocable power of attorney, the attorney or relators or developers has given lots of rights which shall remain in force even after the death of the executor or cancellation of the power. The lay out plan, permission from respective authorities, construction design etc, are also important for flat or apartment construction.

Agreement/ Tri-parte agreement
An agreement regarding land development or construction is commonly made under the Contract Act, 1872 that creates rights and interest over land if registered.

A Triparte agreement is allowed under the Contract Act 1872 and also under section 59 of the Transfer of Property Act 1882. Regarding Banking transaction, a tri-parte agreement may be held among the buyer, seller (developer or Realtors Company) and the bank. An individual may not enter into a tri-parte agreement with the bank and Bank can not sold/ sale any property unless the borrower remains defaulter or the borrower desires to do so with full payment of loan outstanding amount.

The maximum ceiling of land is 100 bigha under the Order of 1972 for those becoming owner by succession and for those who purchase property can not purchase more than 60 bigha in one’s own name. This ceiling of land provisions is not applicable for certain types of business and for companies such as in respect of tea garden.

Mutation Khatian
A mutation khatian shall be collected from the A/c land office with the production/submission of a deed such as sale deed, boyanama, exchange deed, succession certificate, partition deed etc,. The A/c land shall register a mutation-separation case and insert name of the new owner with a new khatian, jote no. and dag no. following previous CS/ SA/RS records and schedule of land stated in the title deed.

The A/c lands collects revenues during such mutation-separation with a Duplicate Carbon receipt (DCR). The order in a mutation separation case may also be collected for future references.

Record of Rights/ CS, SA or RS, Dhaka City Jarip or BS khatian or Porcha
If any property is recorded as usual there must have a chain of CS (Cadestral Survey, upto 1920), SA (state acquisition upto 1960), RS (Revisional Survey upto 1990), BS (Bangladesh Survey upto 2010), Dhaka City jarip (from 2009) in the name of the owner. If the record is in the name of the government or others, it is a fatal defect to the chain of ownership.

During survey, a case may be filed before the Settlement Court for correction of records known as a case under section 29, 30 and 31. When final gazette is published, a person can file a case before respective Civil Courts for corrections of records under section 31 or 36 or 39 or 40 of the Specific Relief Act, 1887 as applicable.

Filing Case/ suits for defending title
One can file a case under section 144 and 145 and also under section 133 of the Code of Criminal Procedure, 1898 before the Executive Magistrate for defending ones possession. However, a decision of Civil Courts shall supersede the decision of a criminal court on property related disputes. No Court fees are necessary for filing a criminal case.

A person can file a title suit under the Specific Relief Act, 1877 (section 8 read with section 42) or an injunction suit under Order 39, Rule 1 and 2 of the Code of Civil Procedure, 1908 for defending his ownership and possession. Court fees are mandatory for filing a civil suit.

To retain possession against an individual one can file a suit under section 9 of the S R Act, 1877 known as suit for khas possession.

A writ is sometimes provides extraordinary remedy to defend ownership and possession under articles 32, 42, 44 and 102 of the constitutions when no other equally efficacious remedies are available.

A person may become owner of land property by adverse possession i.e. if he can enjoy and retain possession for more than twenty years without any interruption. Regarding government land one can claim ownership by possession after a period of continuous enjoyment of sixty years such as khas land or vested property or abandoned property or property owned by alluvion and dilluvion.

In short, the above are most common ways in Bangladesh to own land property.

সম্পত্তি হস্তান্তরের বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রি ফি এবং বিভিন্ন প্রকার দলিল এর সংজ্ঞা:-

বায়নাপত্র: সম্পত্তির মূল্য পাঁচ লাখ টাকার বেশি না হলে ফি ৫০০ টাকা। পাঁচ লাখ টাকার বেশি কিন্তু ৫০ লাখ টাকার কম হলে ফি এক হাজার টাকা। মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে দুই হাজার টাকা।

বন্ধক দলিল: বন্ধকি অর্থের পরিমাণ পাঁচ লাখ টাকার বেশি না হলে ফি বন্ধকি অর্থের ১ শতাংশ এবং ২০০ টাকার নিচে ও ৫০০ টাকার বেশি নয়। অর্থের পরিমাণ পাঁচ লাখ টাকার ওপরে কিন্তু ২০ লাখ টাকার নিচে হলে বন্ধকি অর্থের শূন্য দশমিক ২৫ শতাংশ। তবে তা এক হাজার ৫০০ টাকার কম নয় এবং দুই হাজার টাকার বেশিনয়।

বন্ধকি অর্থের পরিমাণ ২০ লাখ টাকার ওপরে হলে রেজিস্ট্রেশন ফি লাগবে বন্ধকি অর্থের শূন্য দশমিক ১০ শতাংশ। তবে তা তিন হাজার টাকার কম নয় এবং পাঁচ হাজার টাকার বেশি হবে না।

হেবা ও দানপত্র: মুসলিম ধর্মের ক্ষেত্রে হেবানামা এবং অন্যান্য ধর্মের ক্ষেত্রে দানপত্র যদি স্বামী-স্ত্রী, পিতা-মাতা ও সন্তান, দাদা-দাদি, নানা-নানি, নাতি-নাতনি ও সহোদর ভাইবোনের মধ্যে হয়, তাহলে রেজিস্ট্রি ফি ১০০ টাকা।

বণ্টননামা দলিল: সম্পত্তির মূল্য তিন লাখ টাকা পর্যন্ত হলে ৫০০ টাকা, তিন লাখ টাকার বেশি এবং ১০ লাখ টাকার কম হলে ৭০০ টাকা। সম্পত্তির মূল্য ১০ লাখ টাকার বেশি কিন্তু ৩০ লাখ টাকার কম হলে এক হাজার ২০০ টাকা। সম্পত্তির মূল্য ৩০ লাখ টাকার বেশি কিন্তু ৫০ লাখ টাকার কম হলে এক হাজার ৮০০ টাকা এবং সম্পত্তির মূল্য ৫০ লাখ টাকার বেশি হলে দুই হাজার টাকা ফি দিতে হবে।

বিভিন্ন প্রকার দলিল এর সংজ্ঞা:-

সাফকবালাঃ কোন ব্যক্তি তাহার সম্পত্তি অন্যের নিকট বিক্রয় করে যে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন তাকে সাফাকবালা বা বিক্রয় কবলা বা খরিদা কবালা বলা হয়। এই কবালা নির্ধারিত দলিল ষ্ট্যাম্পে লিখার পর দলিল দাতা অর্থাৎ বিক্রেতা সাবরেজিষ্টারী অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিল সহি সম্পাদন করে গ্রহিতা অর্থাৎ খরিদ্দারের বরাবরে রেজিষ্টারী করে দিবেন। এই দলিল রেজিষ্টারী হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে দলিলের তফছিলে লিখিত অর্থাৎ বিক্রিত ভূমির যাবতীয় স্বত্ব দলিল দাতা হতে বিলুপ্ত হয়ে দলিল গ্রহিতাতে অর্থাৎ খরিদ্দারের উপর অর্পিত হলো। দলিলদাতা ময় ওয়ারিশানক্রমে উক্ত জমি হতে নিঃস্বত্ববান হলেন।

দানপত্র দলিলঃযে কোন সম্প্রদায়ের যে কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি দান করতে পারেন। এই দানপত্র দলিলে শর্তবিহীন অবস্থায় সকল প্রকার ক্ষমতা প্রদানের দান করতে হবে। স্বত্ব সম্পন্ধে দাতার কোন প্রকার দাবী থাকলে দানপত্র শুদ্ধ হবে না।

হেবা দলিলঃমুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য এই হেবা অর্থাৎ দানপত্র দলিল, এই দলিল কোনকিছুর বিনিময়ে নয়, কেবলমাত্র সন্তুষ্ট হয়ে এইরূপ দান করা হয়। কিন্তু এই হেবা সর্তবিহীন অবস্থায় দান বিক্রয়, কট রেহান ও রূপান্তর ইত্যাদি সকল ক্ষমতা প্রদানে দান বা হেবা করতে হবে। স্বত্ব সম্বন্ধে দাতার কোনরূপ দাবী থাকলে সেই দান বা হেবা শুদ্ধ হবে না এবং তা যে কোন সময় বাতিলযোগ্য। এরূপ দানপত্রে দাতার কোন স্বার্থ সংরক্ষিত থাকবে না।

হেবা বিল এওয়াজঃএই হেবা বিল এওয়াজ মুসলিম সম্প্রদায়ের একটি দানপত্র দলিল এই দানও সন্তুষ্ট হয়ে করা হয় বটে। কিন্তু ইহা কোন কিছুর বিনিময়ে হয়ে থাকে, যেমন- পবিত্র কোরআন, জায়নামাজ, তছবিহ, মোহরানার টাকা, এমন কি যে কোন জিনিষের বিনিময়েও হতে পারে, যেমন আংটি ইত্যাদি। এই হেবা বিল এওয়াজ দলিল সম্পূর্ণ শর্তবিহীন অবস্থায় গ্রহিতা যাবতীয় হস্তান্তর ও রূপান্তরের সকল প্রকার ক্ষমতার অধিকারী হবে এবং দাতার যাবতীয় স্বত্ব গ্রহিতাতে অর্পিত হবে। দাতার স্বার্থে কোনপ্রকার স্বত্ব দাতার জন্য সংরক্ষিত থাকলে দলিল শুদ্ধ হবে না। এই হেবা বিল এওয়াজ অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে। এই হেবা বিল এওয়াজ যদি টাকা বিনিময়ে হয় এবং ক্রমিক ওয়ারিশী সূত্রে আগে পরে তিন ধাপের পরের ব্যক্তিকে বা তৃতীয় ব্যক্তিকে হেবা বিল এওয়াজ মুলে দান করে থাকে তা হলে শরীক কর্তৃক জানার তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে প্রিয়েমশান করতে পারে।

এওয়াজ দলিল:যে কোন সম্প্রদায়ের বা একই সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোন ব্যক্তি যে কোন ব্যক্তির সহিত তাহাদের লপ্ত ও সুবিধা মত একের ভূমি অপরকে দিতে পারেন অর্থাৎ পরস্পর এওয়াজ পরিবর্তন সরতে পারেন। এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে। এওয়াজ পরিবর্তন দলিলের একটা ব্যাখ্যা দেওয়া হলো: ক এর জমি খ এর বাড়ীর নিকট এবং খ এর জমি ক এর বাড়ীর নিকট। উভয়ের জমিই উভয়ের বেলপ্ত। কাজেই ক তার জমি খ কে এবং তার জমি ক কে দিয়ে উভয়ে একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্টারী করে নিল। একেই এওয়াজ পরিবর্তন দলিল বলে। এই দলিলের কেহ প্রিয়েমশান করতে পারে না।

বন্টনমানা দলিল:শরিকগণ মধ্যে সম্পত্তি ক্রমে নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হয়ে উক্ত ছাহামের বাবদ যে দলিল করতে হয় তাকে বন্টননামা দলিল বলে। একই সম্পত্তিতে মালিক একই বংশের লোককে সাধারণত শরিক বলা হয়।শরিক দুই প্রকারের, যথা-
উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক ও কোন শরিক হতে খরিদ সূত্রে শরিক। ইংরেজীতে বলা হয় কো-শেয়ারার বাই ইনহেরিটেন্স এন্ড কো-শেয়ারার বাই পারচেজ।

বন্টননামা দলিল করবার সময় সকল শরিকগণ দলিলে পক্ষভুক্ত থেকে ও দস্তখত করে বন্টননামা দলিল করতে হবে। কোন একজন শরিক বাদ থাকলে বন্টননামা শুদ্ধ হবেনা। বন্টননামা দলিল রেজিষ্টারী করতে হবে কিন্তু ঘরোয়াভাবে বন্টন করে সকল পক্ষগণ যদি বন্টননামা দলিলে দস্তখত করে থাকেন তা হলেও বন্টননামা কার্যকরী হতে পারে। যদি শরিকগণ আপোষ মতে বন্টন করতে রাজী না হন তাহলে যে কোন শরিক বন্টনের জন্য আদালতে নালিশ করতে পারেন।

অছিয়তনামা দলিল:কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি কাউকে বা তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অছিয়তকারী ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের মদ্যে সকলকে না দিয়ে যদি একজনকে বা কোন তৃতীয় ব্যক্তিকে প্রদান করে থাকেন এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তাহার উত্তরাধিকারীগণ দাবী উত্থাপন করেন তাহলে যাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেই ব্যক্তি উক্ত সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং অবশিষ্ট দুই তৃতীয়াংশের মালিক উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সকলেই হবেন।

উইল দলিল:হিন্দু সম্প্রদায়ের লোক তাদের নিজস্ব সম্পত্তি তাদের আত্মীয়দের মধ্যে যাকে ইচ্ছা উইল করে দিতে পারেন। যিনি উইল করলেন তিনি জীবমানে একের অধিক উইল করতে পারেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করলেন কেবল ঐটাই কার্যকরী হবে।

নাদাবী দলিল:কোন ব্যক্তি সুনির্দিষ্ট কোন সম্পত্তিতে তার স্বত্ত্বাধিকার নাই মর্মে অথবা স্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করছেন মর্মে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করে দিতে পারেন। এরূপ দলিলকে নাদাবী দলিল বলা হয়।

বয়নামা দলিল:প্রজাদের ভূমি রাজস্ব বাকী পড়লে উপরস্থ মালিকগণ আদালতে খাজনার নালিশ করে ডিক্রি করতেন। প্রজা উক্ত ডিক্রিকৃত টাকা জমিদারকে প্রদান না করলে উক্ত খাজনার ডিক্রিজারী দিয়ে উক্ত ভূমি নিলাম করাতেন। উক্ত নিলাম উপরস্থ মালিকসহ সর্ব সাধারণের খরিদ করবার অধিকার ছিল। যে ব্যক্তি অধিক টাকায় নিলামের ডাক উঠাতেন তিনি উক্ত নিলাম খরিদ্দার বলে গণ্য হতেন। খাজনার ডিক্রি ছাড়া আরও কয়েক প্রকারের নিলাম হয়ে তাকে যেমন সরকার কর্তৃক বাকী ভূমি রাজস্বের নিমিত্ত মানী মোকদ্দমার দাবীর ওদেওয়ানী মোকদ্দমার খরচের টাকার নিমিত্ত ও রেহানী ঋণের দরুন। যিনি নিলাম খরিদ করতেন তাকে একটি নিদর্শন পত্র বা সার্টিফিকেট দেওয়া হতো, তাকে বয়নামা বলা হয়।

দখলনামা দলিল:বন্টনের মোকদ্দমা, স্বত্ব সাব্যস্ত পূর্বক খাস দখল, উৎপাত ও প্রিয়েমশান ইতা্যাদি মোকদ্দমায় ডিক্রির পর আদালত হতে বন্টনের মোকদ্দমায় কমিশনার ও অন্যান্য মোকদ্দমায় আদালতের পদাতিক বা নায়েব, নাজির যোগে ডিক্রির মর্মমতে দখলী পরওয়ানের ভিত্তিতে দখল গ্রহণ করিতে হয় এবং দখল দেওয়ার পর কমিশনার ও আদালতের পদাতিক বা নায়েব নাজির রিপোর্টসহ উক্ত দখলী পরওয়ানা আদালতে দাখিল করেন। তাকে দখলনামা দলিল বলা হয়।

রায় দলিল:কোন সম্পত্তি টাকা পয়সা কিংবা অন্যান্য যে কোন কারণে আদালতে নালিশ হলে বাদীর আরজি, বিবাদীর জবাব দৃষ্টে সাক্ষী প্রমাণ গ্রহণ করে একতরফা বা দোতরফা শুনানীর পর হাকিম বিচার করে উক্ত বিচার লিখিতভাবে জানিয়ে দেন তাকে রায় বলা হয়।

ডিক্রি দলিল:রায়ের মর্মমতে রায়ের আদেশাংশ সংযোজন করে বাদী ও বিবাদী পক্ষের নাম ঠিকানাসহ সম্পত্তি সংক্রান্ত হলে সম্পত্তির তফসিল পরিচয়সহ একখানা দলিল আদালত কর্তৃক জারী করা হয় তাকে ডিক্রি বলে।

আরজি দলিল:বাদী বিরোধীয় ভূমির জন্য বিবাদীগণের বিরুদ্ধে আদালতে যে লিখিত অভিযোগ দাখিল করেন তাকে আরজি বলা হয়। এই আরজিতে বাদী তার স্বত্ব সম্বন্ধে যাবতীয় বিবরণ লিপিবদ্ধ করেন এবং প্রতিকার প্রার্থনা করেন। কোন কোন দরখাস্ত আরজি গণ্যে বিচার হয় যেমন প্রিয়েমশান অভিভাবক নিযুক্তির দরখাস্ত উত্তরাধিকার নিদর্শনপত্র, প্রবেট ইত্যাদি।

আদালত যোগে সাফকবলা দলিল:কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি বিক্রয় করবোর জন্য কারোও নিকট হতে বায়না বাবদ টাকা গ্রহণ করে বায়নাপত্র সম্পাদন করে দিয়ে যদি দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে না দেয় তাহলে যে ব্যক্তি বায়না দিয়েছেন তিনি আদালতযোগে নালিশ করে আদালত কর্তৃক দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করিয়ে নিতে পারেন। আদালতের বিচারে দলিল সম্পাদনের মোকদ্দমা ডিক্রি হলে উক্ত ডিক্রি ঐ আদালতে জারী দিয়ে দলিলের মুসাবিদা ও ষ্ট্যাম্প আদালতে দাখিল করলে তম্মর্মে দলিললিপি করে আদালত দাতার পক্ষে দস্তখত করে দলিল রেজিষ্টারী করে দিবেন।

বায়নাপত্র দলিল:সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে যে চুক্তিপত্র সম্পাদন করা হয় তাকে বায়নাপত্র বলে। বর্তমানে বায়না দলিল রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক। বায়না পত্রের মাদ্যমেও স্বত্ব হস্তান্তরিত হতে পারে। যদি কোন ব্যক্তি বায়নাপত্র মারফত জমির দখল বুঝিয়ে দিয়ে থাকেন এবং মূল্যের টাকা গ্রহণ করে থাকেন এবং বিশেষ কারণে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন নাই বা দিতে পারেন নাই। যেহেতু দখল বুঝিয়ে দিয়েছেন এবং গ্রহীতা দখল বুঝিয়ে নিয়ে ভোগ দখল করছেন সেহেতু সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩ ধারা মতে আংশিক বিক্রয় কার্যকরী হয়েছে। অতএব জমিতে খরিদ্দারের স্বত্ব হয়েছে বলে গণ্য হবে।

বেনামী দলিল: কোন ব্যক্তি বিশেষ কোন কারণে তার নিজের নামে সম্পত্তি খরিদ করতে অসুবিধার সম্মুখীন হওয়া বিবেচিত হলে ঐ ব্যক্তি নিজ অর্থে ও স্বার্থে সম্পত্তি খরিদ করে তার দলিল নিজের নামে না করে তার যে কোন আত্মীয়ের বা বিশ্বাসী বন্ধু বান্ধবের নামে বেনামী দলিল করতে পারেন বা নিজের সম্পত্তি ঋণের দায়ে বা অন্য কোন কারণে নষ্ট হওয়ার সম্ভাবনা থাকলে ঐ ব্যক্তি তার নিজের সম্পত্তি কোন আত্মীয় স্বজনেবা বন্ধু বান্ধবের নামে দলিল করে দিতে পারেন। সেই দলিল অবশ্যই সাফকবালা ক্ষেত্র বিশেষে দানপত্র দলিল হবে।

লেখক :
সোয়েব রহমান
এলএল.এম.
অ্যাডভোকেট

Posted from Advocate Shoaibur Rahman Shoaib

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: